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2011-09-16 11:28

拆穿楼市“刚需”的真面目

地产商还在坚持,更是绞尽脑汁想尽千方百计企图继续保持楼市的暴利。职业的关系,在房地产开发和房屋购买的问题上,了解得比较多,其实,很多问题都出在金融机构的信贷上。一个是房地产开发上的贷款,一个就是住房购买上的贷款。前者是指金融机构对开发商的贷款,后者是指银行对住房购买者的贷款。先看金融机构对开发商的贷款,贷款双方是这样操作的:开发商在金融机构申请贷款,合同签订后开发商得到了金融机构的贷款,然后进行房地产开发。如果开发和销售顺利,那么贷款到期后开发商会按期归还本金并付清利息。应该说到这里事情都算是正常的,问题就出在开发和销售不顺利或者开发商有意捂盘惜售且贷款又到期的情况下。那么在这种情况之下信贷双方又是如何操作的呢?若按照一般常理,人们会说按照合同规定由金融机构收回贷款并加征罚息就是了,再不行就提起诉讼并变卖开发商的房屋也成。

 

不错,假如金融机构都能按照合同上的规定严格执行的话,那么将会是什么结果呢?毫无疑问,在这种情况下,开发商为了履约就不得不赶紧将房屋销售出去,即使降价也绝对是在所不惜。可是这只是按照常理来说的话,然而问题恰在于无论是金融机构还是开发商,都不会按照这个“常理”来认真执行合同。它们会为了各自的利益对原合同进行展期(即延期转贷),有些甚至就这么一直循环展期下去。正是这个展期转贷使得开发商永远不会有还贷压力,从而使得开发商的捂盘惜售和待价而沽成为可能。试想,假如双方都严格执行贷款合同,政府及其监管层采取严厉措施坚决杜绝无原则展期贷款,那么,剩下给开发商的就只有一条路可走,那就是大力促销、降价销售。如此,想继续坚持高房价、想继续涨也难。遗憾的是,在金融机构和开发商的交易过程中,贷款合同往往得不到严格执行,监管层(主要是银监部门)也不会对此做严格要求。

 

再来看住房购买时的贷款,这里又会出现什么情况呢?如果说在开发商与金融机构的交易过程中有些事是很难避免的话,那么通过对购买住房贷款的严格管理,前期出现的弊端原本也是可控和可以避免的。但问题就在于,对房贷的管理以及金融机构对购房者的放贷都很随意、很不规范,也就是说贷款过于容易、条件过于宽松。往往是一个原本并无太多购房能力或者没有投资购房能力的人,都有可能通过种种途径、手段和办法贷到款甚至可以多次地、反复地贷到款。正是这种并非自住而是投资或投机的循环贷款才造成了所谓的“刚性需求”,有力地支撑了房价的持续走高,可以说,这绝对是假繁荣和假的“刚性需求”。一旦国家采取措施,不许金融机构对非自住的投资投机房提供贷款支持,这个所谓的“刚性需求”将瞬间土崩瓦解,毕竟有钱的富人不可能买得了天下所有的楼盘。

 

看看我们周围的人就一目了然了,如今有多少身家并不富裕的人都拥有了二套以上的住房,大家的许多同事或熟人,甚至一家拥有三套甚至五套以上的商品房,而支撑他们投资投机购房的,正是由于过于随意的房贷政策。换句话说,如果不是这样的房贷政策,靠他们的工薪收入是很难买得起哪怕是一套商品房的。对楼市的调控一定要把板子打到要害上,即打蛇打七寸处。我们可以看到这样的怪现象:市场各方都在给房市和高房价开药方,人人都在寻找问题的症结,但是各方都在顾左右而言他,或者刻意回避房贷这一关键性问题。当然,我并不是说除了房贷原因外,就没有其他原因了。我只是想说,与房贷政策想比,其他问题都显得无足轻重。

 

只要国家严控房贷,坚决杜绝或者在特定时间段内,停止非自住的二套以上商品房的房贷,而不是像现在这样只是提高首付比例。那么,楼市问题以及困扰多数民众的高房价问题,可能在一夜之间就可以得到顺利解决,道理就这么简单,根本就没有国家和市场各方说的那么神秘和复杂。面对房价的假摔、暗涨现象,以及各方对调控政策的了解上,无论是政府官员,还是专家学者、金融机构和开发商都在装糊涂,故意回避主要矛盾和问题。在所谓尊重市场经济的幌子下,如果不遵守住房开发信贷合同和对房屋销售信贷的严格管理,那么,就会导致所谓住房“刚性需求”的假象,而这更会带动了高物价,最终还是坑害了广大民众。

黎汝胜


类别: 思想 |  评论(5) |  浏览(6679) |  收藏 |   本文固定链接 | 推荐
一共有 5 条评论
215357451 2011-09-17 20:21 Says:
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cncarcar 2011-09-17 16:52 Says:
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外贸民工 2011-09-17 11:56 Says:
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郑树鸿 2011-09-16 22:56 Says:
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山里人圆外圆(未登录用户) 2011-09-16 22:20 Says:
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