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2010-10-15 14:08

为啥楼市调控新政吃力不讨好?


房地产是中国经济发展一颗耀眼的明星,然而,房地产行业的快速发展,并未满足人民群众的住房需求,原因是房价太高,房价的上涨速度,就像房地产行业的发展速度一样,涨的一般民众买不起。楼市的过热和价格的飙升,已达到一个很不合理的范围。以致使房屋的投资功能大于居住功能,这样是直接对百姓的生活造成巨大影响。正所谓安居乐业,但不能好好的安居,怎能在这城市乐业,岂能为城市的进步出力。而且,富者更富(炒楼),穷者更穷(没钱买屋的还要交贵租),令贫富悬殊恶化,将会导致社会的不安稳,所以政府采取措施压抑不合理的楼价是必要的。

 

任何一项政策的实施,观察的是比较长远的影响,以及观察对所有群体造成的影响。但不能因为看到了眼前的“乱象”,自己就先怀疑起自己。郎咸平就公开在微博反对“限购令”调控政策,认为“打压的结果就是房租上涨。其建议要找出房价上涨的原因,从根本上去解决房价高涨的问题,其结论是:(否则)调控是压不住房价”。我给其对话:“一个新的政策不是看短期的现象。只要大量推出公租房,保障房等,房价自然就回归理性。如果连郎教授都看不到,新政的长远潜在影响力,以及看不出高房价的原因,那么我对郎教授的崇敬之情,就会随之而灭”。的确,如果郎教授都不能清楚的认识到,房价上涨的真正原因,那么其经济学家的头衔值得大众怀疑。

 

为什么房价总是高高在上?这是所有买房者都关心的问题。

(一)地价上涨 

地价上涨和政府的土地政策有关。地价太低,会吸引大量追逐暴力的资金,进入房地产市场,刺激、加重房地产市场的泡沫。地价太低,也刺激大量的权钱交易、暗箱操作,滋生腐败。地价太低,也达不到财政创收目的。但地价高昂,结果肯定会影响到房价的成本。

(二)民间资本 

民间资本分布较为零散、总量无法估计,政府也难以调控。民间资本大多不是存在银行里面,而是存在民间的“地窖”,这使得银行很难弄清这笔钱的准确数目,和流动方向。这不像居民的储蓄,在银行里记得清清楚楚,一查就知道有20多万亿。既然这笔钱不经过银行的手,政府要想对其进行有效的调节和控制就非常的困难。一方面政府搞不清它的数目和资金方向,另一方面,政府的货币政策对它几乎起不到作用,因为政府的货币政策必须通过银行来具体实施。政府为了防止经济过热,实施宏观调控,但对民间资本作用不大。民营资本也难以叩开水、电、煤、油这几大领域的大门,于是股市、楼市就是其目标。但股市的特点是大起大落,楼市相对是比较稳定,投资也罢、投机也好,赚钱的机会多多。于是,房地产市场几乎成了民营资本,大规模自由进入的避风港,民营资本的大量涌入,拉开了房价上涨的序幕。

(三)境外资金 

一个国家的货币升值,对境外资金来说,意味着有巨额的获利空间。大量的境外资本疯狂涌入中国,欲搭乘人民币升值的快车。他们坐等人民币汇率上升司机套汇。或是将外币兑换成人民币,存入中国银行司机套利。再就是购买人民币资产坐等升值,人民币资产也一定会升值。前两种要看中国政府的脸色赚钱,风险大。在政府宏观调控之下,很容易被发觉,因为都得经中国银行的手。后一种方式就完全脱离调控,非常具有隐蔽性,也相对安全。所以楼市就成了境外资本最好的投资领域。境外资本是加剧房价上涨一个非常重要的因素。

(四)股市资金

股市资金是拉动房价上涨的重要力量。之前玩股大多都赚得盘满钵满。特别是以前从股市中出逃的资金,情况与民间资本大同小异,股市随时会跌得一塌糊涂,选择进入楼市就是上佳选择。这部分资金无论是规模上,还是冲击力上,都是相当凶猛厉害,在它的冲击下,房价上涨就是自然而然的事情。

(五)居民储蓄 

中国的居民储蓄合共起码有20多万亿以上。这笔钱可谓“笼中虎”,一旦流入市场,中国经济将会出现严重的通货膨胀。但在前面四个因素拉动下,中国的房价早就一路高歌。房子是许多人的需求品,房价一路飙升,再不买不知道涨到什么地步,开发商也看准了这些人的心理。最后老百姓憋不住了,不得不拿出多年的积蓄来购房。20多万亿的居民储蓄,终于在心理拉锯战中,被撬动了。就算不是全部,也足够楼市火爆。正是由于地价、民营资本、境外资本、股市资金和居民储蓄的拉动,中国房价才有今天高不可攀的地步。

 

弄清楚了房价上涨的原因,就不难找到应对的方法,正如节前的“限购令”一剑刺中要害,重磅打击了投机者。但另一方面,首付的提高,以及在定义二套房时,肯定会误伤一部分人的真正需求。但政府加大力度兴建大量的租屋、保障房,继而放宽申请的限制,令居民居者有其屋,这才是楼市新政“限购令”的长远目的:保持房价平稳发展、回归理性。真正能打压、打击高楼价,必须首先打击投机者,其次才是控制开发商,以及转变地方政府土地财政思维,同时加快政府保障房的建设,是一个关键。但更加关键的是政策需要贯彻执行,以及长期性,如果只是顾及政府利益,也就是短暂性政策,那么以后再出台新的楼市调控,就是有烽火戏诸侯闹剧之嫌,再也无法取信于民众,大失民心。放宽政府保障房的申请限制(应惠及非本地外来工)等措施,才能使房屋价格回到合理的水平,才能达到房子真正的功能。那些大声叫嚷“楼市‘限购令’充其量只是下策”者,以及担忧房租又会暴涨者,还有吹嘘“即使‘限购令’有的地方成交量一样是火爆”者,其看到的只是短暂的现象。

 

而借机假离婚,目的是多购一套商品房者,这些人为了谋利是不择手段的,不会计较道德的。新政细则应当规定,离婚5年以上,才能以个人名义购房,复婚后也不得再买房子。细则有效保证政策的完整执行,也利于社会的安定和谐。中国是时候坚决抑制投机产业的时期了,国家政策应当引导资金转向实业,科技领域发展,这样才会提高就业率,提高国家综合实力,提高国际竞争力。但是,很显然实业不如投机来钱快。但只要谁能降得了房价,谁就能得到最大的民意,民众都会坚决支持他。但在如今如此环境下,即使是政府真心为众着想,政策制定者注定是大众“围攻”的对象,永远是吃力不讨好,时间会解释一切。作者/黎汝胜

Tags: 房地产   吃力不讨好   资本   楼市   股市  


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