规避法律的房屋买卖合同是否有效? 文/唐礼武
[基本案情] 2003年10月6日，王某通过中介公司与刘某达成协议，由王某购买刘某位于南宁市某商品房一套，总价款38万元，双方在签订《房屋买卖契约》时，为少交过户税费，房产中介公司提议，将上述房屋的买卖价格议定为20万元，该契约还约定，王某预付购房定金5万元，本契约经房产交易管理部门批准后，该定金可抵作购房价款。同日，王某与刘某又签订了一份《房屋买卖契约》，明确交易房屋价格为38万元，王某于签订合同后7日内预付购房款10万元，刘某在收到预付款后2日内交房屋钥匙给王某，其余28万元房款在2003年12月31日前付清。该契约还特别载明：交至房产管理部门总价为20万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。 2003年10月8日、10日，王某分两次向刘某支付了购房款10万元，刘某也将房屋交付给了王某使用。11月10日，王某与刘某办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为20万元的买卖契约，缴纳了有关产权移转手续费、契税等费用。12月20日，王某取得了《房屋所有权证》。后因王某资金不到位，12月底前陆续支付了18万元给刘某，剩余房款10万元一直未付。 2004年6月，刘某起诉至法院，要求王某按照总房价38万元的合同支付剩余房款10万元并支付利息。王某辩称，总房价为20万元的买卖契约经过房产管理部门备案，具有法律效力，而另一份没有经过房产部门备案没有效力，应当按照房价为20万元的合同履行，因此，刘某已经得到28万元，其中8万元属于不当得利，应当返还。 [法院判决] 一审法院审理认为：当事人的民事行为必须符合法律规定，不得损害国家、集体或者第三人的利益。原、被告为达到少缴税费等目的，恶意串通，故意将双方谈妥的房屋买卖价38万元，以20万元的价格向房产管理部门申报并办理产权过户手续。20万价格的买卖契约是当事人瞒报房价所致，其偷税的行为损害了国家利益，故该协议无效。房价为38万元的契约是双方当事人真实意思表示，双方也确实按此协议履行，只因被告未付清房款而引发诉讼。因此，一审法院判决支持原告诉讼请求。二审法院经审理，维持原判。 [案例评析] 合同法规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵守。依法成立的合同应当具备下列条件：（1）主体合格，即行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实，即行为人的意思表示与其真实的内在意思相一致，并且其意思完全是基于自己的正确认识自愿形成的，未受到他们的不法干预或者不当的影响；（3）不违反法律或者社会公共利益，即合同的目的和内容不违反法律、法规的强制性规定，不侵害社会公共利益、国家利益和他人的合法权益。 本案中，存在房价为20万元和房价为38万元两份买卖合同，其中价款为20万元的买卖合同，虽然在形式上符合法律的规定，并且到房产管理部门办理了备案手续，但是实质上，双方签订该合同的目的，实为规避法律，逃避国家税收等费用。在合同法上属于“以合法的形式掩盖非法的目的”，并且属于“双方恶意串通损害国家利益”的合同，应属无效合同。无效合同，自成立时就无效，不发生法律效力，不受法律的保护。房价为38元的买卖合同，虽然没有经过房产管理部门的备案，但是买卖双方的真实意思表示，且双方也是按照该合同实际履行的，应为有效合同，应当继续履行。另房屋买卖合同不以批准或者备案不生效条件，即房产管理部门的备案不是合同生效的必备要件，因此，该合同自成立时即生效，但未经备案，且未经房产过户登记，不能产生物权变更的效力。 |
