246户业主状告开发商违约案二审《答辩状》
文/唐礼武（刘晰律师事务所律师）
前言
2003年，斯壮平安家园业主（其中大部分是平安公司员工）委托谭某、王某、雷某等三人与广西斯壮股份有限公司签订《定向供应商品房商业项目协议书》，每人交定金10000元，斯壮公司以60万/亩左右的价格在凤岭买了地皮（香榭里旁边），并着手开发建设工作，将小区定名为“斯壮平安家园”。2004年7、8月，该楼盘取得了“商品房预售许可证”，在开发商的通知下（这时，开发商广西斯壮股份有限公司已经被广西南方控股股份有限公司收购，合同主体也变为“广西南方控股股份有限公司”，二审期间，该公司更名为“广西南方食品集团有限公司”），业主相继与其签订《商品房买卖合同》，交纳了总房价30%的购房首期款，并且向中国建设银行办理了按揭贷款手续，银行按约将全部贷款汇到了开发商账户，此时业主实际上已经交完了购房全款。《商品房买卖合同》约定交房日期是：2005年5月31日前。该合同签订后，按照相关程序到房产管理部门备了案。
2005年初，开发商以“南博会”期间工地停电不能开工为由，单方面提出延期交房，将交房时间定为：2005年7月15日。2005年5月，业主收到开发商通知，称由于“建材涨价”，工程出现亏损，要求业主按每平方米191.8元的价格补交购房款，否则将无限期停工。该主张未得到业主同意。
2006年1月，业主韦某首先起诉并，其他240多户业主于2006年3月起诉，该案统一于2006年4月22日开庭，2006年11月底，历经10几个月，业主方收到第一审判决书，判决被告开发商继续履行合同，履行交房义务并承担延期交房的违约责任。被告开发商不服判决于2006年11月底向南宁市中级人民法院提出上诉，2007年6月18日该案二审开庭，二审法院将择日判决。
民事答辩状（二审）
答辩人（被上诉人）：斯壮平安家园业主
被答辩人（上诉人）：广西南方食品集团有限公司
被上诉人就上诉人的上诉请求作如下答辩：
一、《商品房买卖合同》合法有效，是被上诉人与上诉人房屋买卖法律关系的基本，应当继续履行，《定向供应商品房商业项目协议书》的约定与《商品房买卖合同》的约定相冲突，不能适用。
1、《定向供应商品房商业项目协议书》（以下简称“定向协议”）是在没有签订《商品房买卖合同》前，部分业主与开发商签订的协议书，该协议书意在约束开发商与部分业主的前期开发与认购行为，正式《商品房买卖合同》签订后，约束商品房买卖法律关系的唯一依据应当是经过备案的《商品房买卖合同》。《定向协议》未经备案，在正式签订的《商品房买卖合同》中也未将其作为“附件”列入合同的一部分，并且该协议部分条款对业主严重不公平，甚至有些条款不但与《商品房买卖合同》相冲突，也违反了法律法规的规定，比如上诉人提出的“合同解除”依据，《定向协议》称只要上诉人逾期交房达6个月，开发商“有权”解除合同，这明显不符法律的原则和精神，对被上诉人明显不公平。
2、经过合法备案的《商品房买卖合同》对开发商延期交房等违约责任及处理有明确的约定，《定向协议》的约定与《商品房买卖合同》约定不相符，这些不相符的约定已经被《商品房买卖合同》否定，因此，不能适用定向协议。比如《定向协议》第十条第2款约定开发商逾期交房的违约金，“逾期三个月内，每逾期一天，甲方（开发商）按国家银行同期贷款利率的1.5倍向乙方（业主）支付违约金……”，而《商品房买卖合同》第九条也约定了出卖人逾期交房的违约责任，约定“逾期不超过90日（3个月），出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金”。同样的违约事实，两者约定不同。
另外，《商品房买卖合同》第九条还约定，当出卖人（开发商）逾期超过90日时，买受人有权解除合同，出卖人按买人累计已付款的3%向买受人支付违约金。同时约定了买受人可以选择继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。而上诉人以《定向协议》第十条为据，认为合同“自动解除”是没有依据的。《定向协议》第十条第2款约定都是甲方（上诉人）的责任，是甲方逾期交房应当承担的义务，并不是约定了其权利，上诉人不能把“义务”当作权利来行使。并且，该条第2款也未约定上诉人有“合同解除权”。“逾期六个月，视为甲方无力履约；甲方须按本协议第九条第5款的约定退赔。”也就是说，甲方有义务按照约定退赔，这是被上诉人的权利，并不是甲方“有权”或者“可以”解除合同，也不是合同约定的“解除条件”。至于被上诉人是否要求继续履行合同，此处并没有约定，而《商品房买卖合同》作了明确了约定，被上诉人有权选择继续履行合同。从合同的效力来说，《商品房买卖合同》在时间上后于《定向协议》签订，并且经过房管部门的备案，其效力优先于《定向协议》。因此，应当适用《商品房买卖合同》的约定。
3、一审法院称已查明“包括原告在内的200多人共同委托谭继智、李勇、雷晓曦三人，与原斯壮公司签订《定向供应商品房商业项目协议书》及补充协议”，与事实有出入。据调查，已经提起诉讼的业主里面，绝大部分都是经过“二手”受让甚至有些是经过“三手”受让而取得房产，并以自己的名义直接与上诉人签订《商品房买卖合同》，在种情况下，开发商撤销了与原购房者的买卖合同，原买卖法律关系结束，又与被上诉人建立了新的商品房买卖法律关系，在签订《商品房买卖合同》时，开发商没有提示过《定向协议》及其补充协议，也未在合同中约定将《定向协议》作为购房合同的一部分。经过二手受让的业主从来不知道也没有见过《定向协议》，更未委托任何人与开发商签订任何合同，上诉人一、二审的所有证据也没有证明这一事实，确定房屋买卖合同法律关系的唯一书面凭证就是《商品房买卖合同》，因此，对于绝大部分的业主来说，这个《定向协议》根本就不存在，更谈不是适用。
二、上诉人提高房价属于恶意违约行为，意在牟取暴利，任意侵害广大业主的合法权益，一审法院判决继续履行合同，在一定程度上压制了不诚信企业的不良企图，维护了弱势群体的合法权益。
1、上诉人称该项目属于“带有职工福利性质的项目”只是一厢情愿，没有任何依据。首先，与上诉签订《商品房买卖合同》的业主绝大部分都不是上诉人单位的员工，都是单个的客体，与“福利”没有任何联系。其次，从原业主委托谭继智等“三个代表”与上诉人签订相关协议可看出，都是业主个人与开发商的行为，所有谈判、签约过程中，除了业主代表和上诉人，没有任何企业参与进来，请问，除个别属于开发商企业员工之外，其他购房者享受的是哪个单位的福利呢？这显然是无稽之谈。事实上，这是被上诉人自发组织的团购行为，与福利分房没有任何联系。
2、上诉人提出“提高成本价的先例”，正说明了开发商的不诚信和无赖。首先，商品房价格应当由双方约定，即使在没有签订正式《商品房买卖合同》之前，上诉人要求提高房屋价格，也是必须经过购房者同意的，是双方达成共识的合意，并不表明开发商有权单方面任意“加价”。签订正式《商品房买卖合同》后，该合同受法律保护，在未经一方同意时，另一方不得随意变更合同条款，上诉人以有过“加价先例”为由随意提高房价，是一种侵害业主权益的单方面违约行为。其次，业主在上诉人第一次加价时，当时没有签订正式的《商品房买卖合同》，开发商完全是强势群体，业主们是被迫就犯，但上诉人不能认为在第一次提价时常到了甜头，就认为业主软弱可欺，就可以第二次、第三次以至无休止的加价，这完全是一种强奸民意的强盗逻辑。打个比方，一个歹徒第一次抢劫了某个人，此人忍气吞声没有报案，难道因为有了第一次抢劫的“先例”，就有权再抢第二次、第三次？这显然是很荒谬的。
3、建材涨价并不能作为任意“加价”的理由，这只不过是上诉人企图牟取暴利的借口。上诉人开发“斯壮平安家园”是其正常经营行为，该行为完全按照市场运作，应当遵照市场经济运行规律，对其企业决策承担相应责任。建材、土地等价格上涨，是正常的市场趋势，属于价格的正常波动，是作为专业的房地产开发商应当预见的行为，即使其没有预见到，也是其企业决策者的经营失误，开发商不能因为自身决策失误，将本属于企业经营的商业风险转嫁给广大业主，这是极不负责的作法，没有事实和法律依据。
4、上诉人主张情势变更的适用没有事实和法律依据。首先，我国合同法并未规定“情势变更原则”，“情势变更”仅为法学理论界的探讨，不管是理论界、司法界都存在较大争议，立法者就是为了防止奸商任意适用该条款，会导致合同的不稳定性，侵害弱势群体的利益，才未规定“情势变更原则”，上诉人提出适用“情势变更”没有法律依据。其次，建材涨价属于正常的价格波动，并不属于“剧烈的经济动荡”，因此不存在“情势变更”的事由，上诉人不能将正常的商业风险转嫁给购房者，而自己不承担任何风险。再次，“情势变更”发生的事由，时间上应当是在签订合同以后合同履行完毕以前，而上诉人与业主签订《商品房买合同》是在2004年7、8月份，建材涨价是在2003年，是在合同签订以前，完全不符合“情势变更”的适用条件。因此，不管是法律上、事实上还是理论上，都不能适用“情势变更”。
三、上诉人称合同约定的解除条件已经成就仅是其单方意愿，《定向协议》仅约定了上诉人的义务，并没有约定合同解除的条件，《商品房买卖合同》约定了业主有权选择继续履行合同，一审法律院判决继续履行合同符合法律规定。
《商品房买卖合同》第九条对出卖人延期交房的违约责任及处理方式进行了约定，买受人有权选择解除合同或者继续履行合同，而出卖人作为违约方，并没有解除合同的权利。由于《商品房买卖合同》后于《定向协议》签订并经过登记备案，其效力高于《定向协议》，因此《定向协议》的约定与《商品房买卖合同》不相符的不能适用。并且，《定向协议》的约定也并不是合同解除的条件，而是上诉人违约时应当履行的义务，合同是否解除的选择权在被上诉人。因此不存在合同解除的依据。
四、上诉人所称的在法律上、事实上不能履行、交房义务不适用于强制执行完全属于狡辩，于法无据。
1、上诉人并不属于法律上、事实上不能履行的情形，而是完全摆出一副无赖的嘴脸，拒不履行，其目的和企图很明显，就是想牟取暴利。“法律上、事实上不能履行”是指完全没有履行的能力，比如企业破产清算、倒闭等，而上诉人并不存在这种情况。更为明显暴露上诉人牟取暴利意图的是，上诉人在一审时提出解除合同，并按《定向协议》退赔，也就是说双倍返还购房定金每户2万元，300多户共计600多万元，另外还得退还购房款及同期银行贷款利息和违约金，粗略一算每户至少20万元，总共少说也有6000多万元，而经过工程师估算，完成小区建设达到交房条件的后续费用仅为几百万元，上诉人当初要求加价的总款也不过600万元，请问，上诉人既然说无力履行合同，拿不出600万元继续建设，又从哪儿拿出6000万来退赔？这不是自相矛盾吗？另外，在本案二审开庭前，上诉人找业主代表商谈和解事宜，提出了一个更为大胆的建议：将现在主体结构已经基本完工的房屋推平重建高层建筑，然后安排原业主回迁，由此可见开发商的目的和意图，完全不是不能履行，而是觉得履行对他们没有太大的利益，而拒不履行，这是一种极其恶劣的无赖行为。
2、上诉人以判决继续履行交付房屋义务不适于强制履行为由，逃避恶意违约责任，完全低估了人民法院的执行能力。上诉人称房地产开发、施工、监理等需要相应措施资质，具有人身依附关系和不可替代性，是站不住脚的。全中国不是只有上诉人才具有房地产开发的资质，具有资质的企业多得是，上诉人可以不履行合同，但只要有钱，只要上诉人没有倒闭、没有破产，就是把现在已经建成的房屋推平了重建，离开上诉人照样可以完成。即使具有人身依附关系，照样可以强制执行，比如判决公开赔礼道歉，被执行人拒不履行判决，人民法院可以将赔礼道歉的内容在媒体上公告，而产生的一切费用由被执行人承担。因此，并不像上诉人称只要具有人身依附关系，被执行人不履行判决法院就拿他没办法。
3、上诉人拒不履行生效判决，正是人民法院强制执行的原因，上诉人向人民法院提出了一大堆如何执行的问题，这些问题完全不需要上诉人担心。首先执行是判决生效以后的问题，不能因为“执行不了”就将违约的事实判成不违约，不能因为“执行不了”就任由这种恶意违约、严重侵害广大业主合法权益的行为逍遥法外。上诉人在这个问题上完成把因果关系颠倒了。比如张三借了李四的钱不还，吃喝玩乐把钱花光了，家里一贫如洗，即使法院判决张三还债也“执行不了”，难道法院会因为“执行不了”，而判决驳回李四的诉讼请求吗？显然是不可能的。其次，我们可以清楚的告知上诉人，在执行的问题上并没有那么复杂，我们完成有办法、人民法院也完成有能力执行。具体怎么执行我们不会在这里明示，因为这是判决生效以后的事情，也不是审判法官要处理的问题，而是执行法官的事情，我们没有必要告诉上诉人。
五、对于一审判决，一审法院部分支持了原告的诉讼请求，判决继续履行合同并承担延期交房的违约责任，该部分认定事实清楚，适用法律正确。但对于“小区内基础设施和公共设施未达到交付使用条件”未作任何处理，判决书上表明的理由是“原告对基础设施和公共配套建筑问题不享有独立的诉权，应与小区其他业主共同主张，不宜在本案中处理”，这一认定没有事实和法律依据。
1、每个业主都是单独与开发商签订的《商品房买卖合同》，并不是以集体的名义与开发商签订，每个业主都是单独的诉讼主体，其与开发商之间都是独立的商品房买卖合同法律关系，每一份《商品房买卖合同》都约定了“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，对上述设施何时交付使用有明确的约定，因此，每个业主都享有独立的诉权，一审法院在没有说明依据哪一条法律的情况下，毫无根据认为被上诉人不享有独立的诉权，这是完全没有理由的。
2、一审判决书称“应当与小区其他业主共同主张”，该案已经有246户业主共同起诉，并都对该项要求做出了主张，难道还不算“共同”主张？那么怎样才是“共同主张”？如果说“业主委员会”才有权主张，那么当“业主委员会”成立时，该请求早已过了诉讼时效，更何况，“业主委员会”的权利是来自业主的“授权”，授权人都没有“诉权”，谁有诉权？该请求一审法院未作任何处理，又未告知被上诉人如何处理，是明显不当，对被上诉人显失公平，请求二审法院指明。
3、一审法院判决虽不尽如人意，但被上诉人为什么不愿意上诉呢？就是因为怕上诉又被开发商利用，然后想方设法拖延时间。合同约定交房时间为2005年5月底，一审法院一拖就是10几个月，到现在已经是两年多了，一个人在精力最旺盛的时期有多少个两年？被上诉人大部分都是年轻人，很多人在等着房子结婚，他们投进去了10几20万，还欠着银行一屁股债，每个月还在还着银行的按揭贷款，但是他们的房子在哪里？上诉人的良心何在？考虑到希望判决能够尽快生效的原因，被上诉人即使对一审判决不满意，但也暂时忍了下来，但被上诉人保留继续通过法律途径维权的权利。
综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据,请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。
说的很好/