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2011-12-15 11:27

2012年我国房地产形势要比2011乐观

随着11月CPI开始大幅下降,通胀压力逐渐缓解,11月底央行首次下调金融存款准备金利率。12日至14日中央经济工作会议提出2012年继续实施积极财政政策和稳健货币政策;目前部分城市限购令年底到期,但各地对延续限购令态度暧昧,甚至内心抵触限购令延续;近期中央强调民间资本合法化,再加上地方换届完毕,新班子2012上任点燃“城市扩张的第一把火”等等太多的情况都将显示:2012年我国的房地产形势要比2011年乐观,2012并非中国房地产行业的末日。

具体观点如下:

1、2012年世界政治经济环境复杂。从全球经济大势来看,2012年世界经济依然延续低迷的局面,欧洲各国愈演愈烈的欧债危机使欧洲各国纷纷降息,同时还蕴含着再次发生金融危机的危险。从政治环境上看,2012年既是党的十八大召开之年,也是世界政治大选年,欧美各国或将以政治挂帅,利用冲突将国内危机转移到国内政治大选、紧张的周边关系及区域战略上来,以转移国内经济低迷的视线。

2、目前货币政策拐点已经来临。从我国目前货币政策来看,2011年从紧的货币政策除了对房地产行业产生较大影响之外,还威胁到实体经济,给中小企业的生存发展带来难题。为了缓解实体经济贷款难题,11月底中央银行已首次下调金融存款准备金利率,从紧的货币政策正趋于缓和,预示着货币政策拐点的来临。按照接下来的稳健货币政策来看,未来一两个月不排除再下调银行存款准备金利率的可能,甚至可能开启降息窗口,即下调存贷款基准利率,重新出台贷款利率优惠政策,甚至降低首付比例都有可能。

3、土地财政依赖症久病难除。2011年房地产调控重伤地方土地财政,并影响到地方城市基础建设及财政收入,虽然2012年将实施积极的财政政策,特别是鼓励发行地方债券来替代土地财政,但实际上,各地长期以来土地财政依赖症并非一朝一夕能解决的。从历史经验来看,但凡采取稳健货币政策年,比如2007年,在实际发展中,经济将出现超越目标的增长,特别是房价及物价上涨比较明显。

4、2012购房者压力减轻,欲望将增强。展望2012年,国家将提高中等收入者的比重及水平,随着CPI下降,居民生活成本降低,还贷压力有所减少,购房置业的欲望将比2011上增。虽然2012年将有上千万套保障房上市,对低收入群体安居置业带来实质性的利好,但对普通商品房市场并不能带来决定性的影响。

5、海口等地限购令将明紧暗松、明续实亡。在限购令方面,虽然目前有海口等少数城市表态要延续限购令之外,其他城市是否延续限购令或将依据年度房价调控目标是否达成,从地方保护主义出发,各地在暧昧的态度中允许房地产市场回暖,或者在限购令到来之际态度模棱两可,出现限购政策空档期,也是房企业推盘卖房的好时机。

6、南宁限购令到期延续的小道消息不可信。从南宁来看,近期市政府再提“300万超大城市”、“外东环”以及五新新区规划,自治区高层多次亲自视察五象新区目的在于提升南宁楼市及开发商对土地市场的信心,推进城市开发进程,由此再结合南宁长期依赖土地财政搞城市建设的传统来看,近期传出的南宁限购令到期延续的小道消息不可信。

7、苦修之后将迎来春天。对于目前而言,目前是房地产行业的苦修期,但随着贺岁迎新到来,将兴起一股年前促销购房的高潮,同时也是购房者购房及实力开发商囤积土地的抄底时机。各大房地产企业一方面要加大岁末迎新及返乡促销回笼资金,可以利用民间充裕的民间资本,利用松绑的货币政策力争银行贷款,尽量将工程结算时间延迟到年后缓解资金压力。

2012年的房地产形势要比2011年乐观

基于以上分析,展望2012年,除了少数房价上涨幅度大的城市明确表示要延续限购令之外,各地方对限购令仍是模糊态度,特别是部分严重依赖土地财政的城市更是如此,这些的限购令即使延续,限购令将是虚设,或者明限暗松的执行,甚至对打政策擦边球的行为睁只眼、闭只眼。

对于2012年房地产发展趋势,从总体上而言, 2012年的房地产形势要比2011年乐观,2012并非中国房地产行业的末日,大胆一点地说,2007年的房地产涨势将在2012年重新上演,特别是二三城市及县城更是如此。

从购房者市场结构来看,刚性购房者将仍是主体,随着中等收入家庭比重提高,改善型、投资型购房将有所抬头;市场将仍以品牌房企房源唱主角,品牌房企仍将继续“以城养城,以房养房”的开发推盘策略,即二三线养一线,刚性盘养高端盘,商业盘仍将保持不温不火,但文化、旅游、教育主题地产以及与当地优势实体产业关联的主题地产将迎来开发的好时机。


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