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2012-05-24 14:33

限购下,南宁哪些商业将成为新的投资热点?

在过去几年里,无论是政府引导城市的发展,还是房企项目的开发都是 “重住轻商”。在住宅、商业、商贸物业三大业务板块中,住宅被视为是大餐,商业、生活配套被视为饭后的糕点。自住宅限购令的出台以后,使处于从属地位的商业迎来了一个良好的发展机遇。经过一年的观望等待及市场投资理念的引导,在限购的第二年,南宁的商业发展状态如何,是否有所回升?特别是随着近几个月来通胀的缓解以及银行货币政策日趋宽松,南宁目前商业将有哪些新的趋势?未来有哪些新的投资热点?下面就这些问题,与大家一起分享个人的一些观点和看法。

商铺销售冰火两重天。

依据近月来对各个片区不同商业盘的观察和了解,从总体趋势而言,南宁商业今年的宏观形势要比去年乐观,但销售形势依然很严峻。虽然很多商铺投资者开始有选择性的出手,促进了少数成熟优越地段及品牌房企的商铺热销,但其余大多数商铺还是看的人多,买的人少。

过去一直以来的“重住轻商”发展思路导致了住宅开发严重透支了城市人口及居住需求的扩张,就拿南宁的凤岭、商务区的项目来说,虽然已经交付了好几年,但目前的空置率居仍然高不下、黑灯现象依然很严重。这些片区的配套社区商业一直处于蓄养、培育的阶段,有的虽然已经养了、培育了6、7年,但项目周边人气依然冷清。

近年来,随着国家对住宅调控力度、调控决心的加大,特别是去年限购令出台以后,地方政府正逐渐减低对土地财政的依赖程度,将城市经济发展转移到扩大内需、扩大就业、繁荣城市的轨道上来。国内很多大型房企,包括万科、龙湖不断地调整开发策略,逐步加大对商业物业、自营物业的持有比例。南宁盛天、荣和等各大开发商也不例外,开始打造自身的商业品牌。一些大型商业商贸项目如华南城、大商汇等完成了前期建设,开始正式招商运营,此外一些新区、郊区住宅盘的社区商铺也在作出调整,加快了推售节奏。

南宁传统商业进入升级换代期。

通常而言,商业的升级换代通常以5年为一个周期。目前南宁传统商业区的商业正面临升级换代,新兴街区商铺正在蓄势待发。一些具有实力的商业项目经过过去多年市场的磨练,对消费者需求的洞察,对经营思路越来越清晰,管理运营水平越来越趋向成熟,并不断地按照市场消费需求与时俱进地进行升级换代,比如梦之岛从经营业态、经营主题、管理运营团队进行调整,引进LV、Gucci等奢侈品,打造城市顶级精品商业。朝阳商圈的万达广场、七星商圈原来的王府井、五象广场南宁百货的经营业态、内部空间也已进行改造提升。特别是随着万象城、华南城、大商汇等众多全国性商业商贸品牌的崛起,将南宁城市商业的发展带进一个新的高度。

大部分新区商业招商招租难。

据不完全统计,今明两年南宁约有上百万平米的商业体量,随着大众化的商业开始趋于饱和。如此大体量的商业,在城市消费人口有限的情况下,如何消化,招商客户从哪儿来,如何积聚经营人气等都面临着考验和挑战。

目前南宁大部分郊区、新区、纯商业项目都在面临招商、招租难的考验。城市商业、城市产业发展离不开政府商业部门的扶持力度及统筹发展,但这方面南宁还有待提高。目前东盟商务区的商业据说已被搞砸了,主要在于政府对该区域商业发展的配套政策支持不到位,导致了“商务区不商务”,给外来投资客产生了很坏印象,动摇了他们对未来其他新区商业的投资信心。

继住宅之后,商业刚需时代即将来临?

在过去几年里,从商铺投资的客群来看,大量商铺投资多属于一小部分人的重复购买,每次商铺开盘来来往往都是那部分人,并逐渐形成了一个专门从事投资炒房炒铺的圈层。但近年来,随着限购令的持续,商铺投机性的购买在不断减缩,随着住宅刚需时代的到来,住宅刚需化催生商铺刚性化,大批区外投资客的撤退,投资投机性购买减缩。

限购后,市场引导客户从投资住宅向投资商业转变也是其中一个原因。人们开始从全面炒房转变为全面炒铺,很多人在拥有多套住宅之后开始考虑购买人生中的第一间商铺。

以改善、扩大经营为目的商铺置业是另一种商业刚需。那些经营成功的商铺急需扩大经营,寻求新的营业网点。他们在选择商铺时,往往选择刚需盘社区商铺,因为刚需盘大多处在老城区,入住率高,人气充足,当下购买就能产生收益。近期大量刚需盘商铺热销验证了继住宅之后,商业刚需时代已经来临。

商铺的抵押融资功能日益凸显。

在过去的宣传推介中,我们一直强调商铺的投资保值功能。近年来,在限购、限贷的影响下,部分实力薄弱的房企资金链日益紧张,他们开发的项目大多属于郊区物业,受制于政府对该区域市政交通道路发展规划,有的住宅入住后,周边道路交通还没开工建设,如果这时推售商业,商铺价值价格过低,开发商也不愿贱卖,只好继续养着。有的社区商业都养了5、6年,目前还是处于不温不火阶段。自去年以来的银根紧缩,导致了开发商住宅开发资金的紧张,为了维持项目开发和公司运转,他们只好拿这些商铺来抵押融资。

地段并非是商铺兴旺的决定因素

在过去商业发展的初级阶段,地段是商铺兴旺的重要因素。随着商业的不断升级发展,地段将只是满足生存的一个因素,经营发展关键还在业态主题及经营。就商业业态而言,地段这个元素这个对于大众商业可能更加侧重,但也有例外,比如说主题商业、精品商业对消费氛围,周边人群、人文气息及景观环境更为关注。如果但单靠地段,不重视经营业态、经营主题及运营管理水平,再好地段的商业也难逃衰落的命运。

刚需、学区商业、地铁商业、精品主题商业将成新热点

限购之下,商业两极分化十分严重,要么你选择大众化商业陷入红海竞争,要么选择高端的精品商业,做少数人生意。目前南宁受投资客青睐的商业主要有以下几类:

一类是超区域/区域购物中心,集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体,是城市或区域的地标性商业。

第二类是刚需社区型生活中心,注重业态的丰富及品质,面向常住家庭的综合消费,旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。

第三类是主题生活馆:比如建材、家居主题型售场,面向中产阶级以上客群,引领品位与潮流,彰显客户的身份价值。

第四类是有特色、个性化的主题精品商业:全国性品牌的产业商业航母,精品商业MALL,学区房商业、地铁商业、精品主题商业,休闲文化产业及主题商业、精品商业将成为未来几年新的发展热点。


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